A Prefeitura do Natal publicou uma Instrução Normativa da Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb) que regulamenta o licenciamento de empreendimentos de uso misto na Área Especial de Interesse Turístico e Paisagístico 02 (AEITP-02) — trecho da Via Costeira que liga os hotéis à zona de dunas e áreas de preservação ambiental.
A medida representa uma mudança concreta na forma como o poder público vai lidar com novos projetos na região. Até então, o licenciamento de empreendimentos na Via Costeira era travado pela ausência de um instrumento técnico que orientasse os parâmetros de uso e ocupação do solo, mesmo após a aprovação do Plano Diretor de 2023, que redefiniu os conceitos urbanísticos da cidade.
Na prática, o arcabouço legal básico para ocupação da Via Costeira já existia — o Plano Diretor de 2023 e a Lei Municipal nº 7.801/2024, que fixou o gabarito e as exigências técnicas para a orla. O que faltava era uma norma operacional que destravasse o licenciamento.
A Instrução Normativa nº 002/2025 surge para preencher esse vazio regulatório. Advogados especializados em direito urbanístico afirmam que instrumentos parecidos costumam aparecer quando há projetos em análise, ou seja, quando um investidor tenta protocolar um empreendimento e encontra barreiras administrativas ou lacunas normativas. Nesse sentido, a IN funciona como um manual: detalha requisitos técnicos e ambientais necessários e, na prática, destrava o licenciamento, reduzindo o grau de incerteza jurídica que antes freava aprovações.
O blog do Gustavo Negreiros publicou no ano passado que há um projeto para construção de duas torres de sete andares cada em frente ao restaurante Tábua de Carnes, onde há hoje uma casa abandonado que foi do engenheiro Moacy Maia.
Embora não exista na norma nenhuma referência a um empreendimento específico, ao permitir o uso misto sem necessidade de multipropriedade e ao manter incentivos como acréscimo de até 50% no coeficiente de aproveitamento para térreos ativos, a norma amplia a viabilidade econômica de empreendimentos na orla, atraindo incorporadoras não restritas ao segmento hoteleiro.
A Instrução Normativa, no entanto, também estabelece salvaguardas ambientais já previstas na legislação, como gabarito máximo de 15 metros; lote mínimo de 2.000 m²; obrigatoriedade de estudo de impacto paisagístico; projeto de contenção costeira e garantia de acesso público à praia, quando houver áreas de uso coletivo.
Essas exigências, segundo técnicos da pasta, visam assegurar que os empreendimentos respeitem a paisagem natural e a vocação turística da Via Costeira, conciliando desenvolvimento urbano e preservação ambiental. Segundo esse técnico, a Semurb poderá estabelecer condicionantes ou mesmo indefir licenças caso o projeto não atenda aos parâmetros ambientais e paisagísticos.
O que passa a valer na Via Costeira
| Permissões e Incentivos | Restrições e Obrigações |
|---|---|
| Uso misto (residencial + comercial/serviços) permitido sem necessidade de multipropriedade | Uso exclusivamente residencial só é permitido na forma de multipropriedade |
| Acréscimo de até 50% no coeficiente de aproveitamento para térreos ativos | Gabarito máximo de 15 metros mantido |
| Possibilidade de empreendimentos multifuncionais (hotelaria, comércio, habitação, lazer) | Lote mínimo de 2.000 m² |
| Licenciamento orientado pela Instrução Normativa 002/2025 | Obrigatoriedade de estudo de impacto paisagístico e de projeto de contenção costeira |
| Incentivo à abertura de áreas de uso coletivo e acesso público à praia | Fiscalização e controle ambiental pela Semurb e órgãos de proteção costeira |
